【投資にあたっての注意】本記事は金融教育を目的とした情報提供であり、特定の金融商品の購入や売却を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いいたします。
不動産投資の広告には「利回り8%！」みたいな数字が踊ってるけど、あれをそのまま信じて買うと痛い目に遭う。表面利回りと実質利回りの違いを理解してないと、儲かるはずの物件が赤字になるんだよね。
表面利回りと実質利回りの計算方法
表面利回り（グロス利回り）＝年間家賃収入÷物件価格×100。例えば年間家賃120万円、物件価格2,000万円なら表面利回りは6%。不動産会社の広告に載るのはほぼこの数字。でもここには経費が一切含まれていない。
実質利回り（ネット利回り）＝（年間家賃収入−年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100。年間経費には管理費・修繕積立金（月1〜2万円）、固定資産税（年10〜20万円）、管理委託費（家賃の5%）、火災保険（年1〜2万円）、空室リスク引当（家賃の5〜10%）が含まれる。購入時諸費用は物件価格の7〜10%（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）。先ほどの例で計算すると、実質利回りは3.5〜4.5%程度まで下がることが多い。
利回りだけで判断してはいけない理由
利回りが高い物件は「何かしらの理由で安い」ということ。地方の高利回り物件は空室リスクが高く、入居者が退去したら次の入居まで数ヶ月かかることもある。その間の家賃ゼロ＋ローン返済が発生して、年間トータルで赤字になるケースは珍しくない。
逆に利回り4%台の都心物件は空室率が低く、安定的にキャッシュフローを生む。大事なのは「20年トータルでいくら手残りがあるか」というシミュレーション。家賃下落率（年0.5〜1%）、大規模修繕（10〜15年目に数十万円）、金利上昇リスクまで織り込んで計算することが必要。不動産会社が提示するシミュレーションは楽観的な前提が多いから、自分でExcelで計算し直すのが鉄則だよ。
【投資にあたっての注意】本記事は金融教育を目的とした情報提供であり、特定の金融商品の購入や売却を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いいたします。
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