【投資にあたっての注意】本記事は金融教育を目的とした情報提供であり、特定の金融商品の購入や売却を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いいたします。
不動産投資で一番大事な数字は利回りじゃなくて「手残り（キャッシュフロー）」。月の家賃からローン返済と経費を引いた後にいくら残るか。これがマイナスなら、その物件は負債でしかないんだよね。
キャッシュフローの正確な計算方法
月のキャッシュフロー＝家賃収入−ローン返済−管理費・修繕積立金−管理委託費−固定資産税（月割）−空室引当−その他経費。具体例で計算してみる。物件価格2,000万円（頭金200万円、ローン1,800万円、金利2.0%、35年）の場合：月の家賃8万円、ローン返済約5.9万円、管理費・修繕積立金1.2万円、管理委託費0.4万円、固定資産税0.7万円、空室引当0.4万円。手残り＝8.0−5.9−1.2−0.4−0.7−0.4＝−0.6万円。つまり月6,000円の赤字。
表面利回り4.8%の物件でも、実際にはマイナスキャッシュフローということがザラにある。「ローンを誰かが払ってくれる」と考えればプラスに見えるけど、空室期間や突発的な修繕が入ると赤字がさらに膨らむ。キャッシュフローがプラスになる物件を見つけるには、利回り7%以上（地方・築古）か、頭金を多めに入れてローンを減らすかのどちらか。
キャッシュフローを改善する3つの方法
①繰上返済でローン残高を減らす。月5万円の余剰資金を繰上返済に回すと、35年ローンが25年程度に短縮され、総利息も大幅に減る。②家賃を上げる。リフォーム（30〜50万円）で設備を更新すると、月5,000〜10,000円の家賃アップが見込めることがある。費用対効果を計算して回収期間が5年以内なら検討の価値あり。
③管理会社を見直す。管理委託費は家賃の3〜5%が相場だけど、サービス内容が変わらないのに高い手数料を取っている会社もある。複数社から見積もりを取って比較検討すること。あと見落としがちなのが確定申告での節税。減価償却費やローン金利は経費計上できるから、税理士と相談して正しく申告すると実質的なキャッシュフローが改善することもあるよ。
【投資にあたっての注意】本記事は金融教育を目的とした情報提供であり、特定の金融商品の購入や売却を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いいたします。
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