【2026年版】不動産投資ローンの選び方｜金利・審査・返済のポイント

【投資にあたっての注意】本記事は金融教育を目的とした情報提供であり、特定の金融商品の購入や売却を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いいたします。

不動産投資で物件を現金一括で買える人は少数派。大半の人は投資用ローンを使うことになる。住宅ローンとは審査基準も金利も全然違うから、そこを押さえておかないと物件選びの前に躓くことになるよ。

投資用ローンと住宅ローンの違い
金利タイプと返済戦略

投資用ローンと住宅ローンの違い

住宅ローンは自分が住む物件向けで金利0.3〜0.7%、投資用ローンは収益物件向けで金利1.5〜3.5%。審査では住宅ローンは「返済能力（年収・勤続年数）」が重視されるのに対して、投資用ローンは「物件の収益性」も見られる。年収の目安は500万円以上が多いけど、日本政策金融公庫なら年収400万円台でも融資が通ることがある。

絶対にやってはいけないのが、投資用物件を住宅ローンで買うこと。「住む」と偽って住宅ローンを組み、実際には賃貸に出すのは契約違反。発覚すると一括返済を求められる。2019年に大きな問題になった不動産投資の不正融資はこのパターン。金融機関は定期的に居住確認を行っているから、バレるリスクは高い。

金利タイプと返済戦略

変動金利は現在1.5〜2.5%程度で、固定金利より低い。ただし金利上昇リスクがある。2024年以降、日銀の利上げ路線で変動金利も上昇傾向。今後10〜15年の金利動向を考えると、物件の利回りに対して十分な余裕（利回り−金利≧2%）を確保しておくのが安全。

返済期間は最長35年が多いけど、築年数によって短くなる。木造の法定耐用年数は22年だから、築10年の木造物件だと最長12年しかローンが組めないこともある。RC造（耐用年数47年）の方がローン期間を長く取れるから月の返済負担が軽い。物件選びの段階で「この物件にどんな条件でローンが組めるか」を金融機関に事前相談しておくと、購入時にスムーズに進むよ。